A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o condomínio não pode incluir os honorários contratuais do seu advogado na execução de cotas condominiais. A decisão vale mesmo que a convenção do condomínio preveja essa cobrança. O problema é que pouco se fala sobre isso. E o silêncio tem custado caro para muita gente.
A prática é comum. O condômino atrasa o pagamento da cota e, quando recebe a cobrança, o valor já chegou inflado. Além dos encargos previstos na convenção, o condomínio embutiu os honorários do advogado contratado para fazer a cobrança. Esse acréscimo arbitrário representa, em média, um aumento de 20% sobre o valor original da dívida. Ninguém avisa. Ninguém explica. A pessoa paga porque não sabe que tem o direito de não pagar.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, foi clara. O art. 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil prevê que o condômino inadimplente pode ser penalizado com multa, juros de mora e correção monetária. Só isso. A lei não autoriza nenhum outro tipo de acréscimo. E como não existe previsão legal para a inclusão dos honorários contratuais, a cobrança é inválida. Nem mesmo a convenção do condomínio nem o regimento interno podem estabelecer a incidência desse percentual. A falta de amparo legal impede a cobrança de qualquer forma, independentemente do que esses documentos determinem.
E as consequências vão além do bolso. O condômino com dívida inflada artificialmente fica impedido de votar nas assembleias condominiais. Perde voz nas decisões que afetam diretamente o lugar onde mora. Tudo isso em razão de uma cobrança que o STJ acabou de reconhecer como ilegal.
Ocorre que a decisão abre um caminho importante para quem foi cobrado dessa forma. O devedor pode impugnar a cobrança pela via administrativa, diretamente junto ao condomínio, ou pela via judicial. E nessa hora o feitiço se voltará contra o feiticeiro. O condomínio que cobrou a mais pode se ver obrigado a devolver os valores e ainda responder pelas custas do processo que ele mesmo provocou.
Se você está em débito com o seu condomínio ou já pagou uma dívida com esse tipo de acréscimo, saiba que a decisão do STJ, no REsp 2.187.308, está do seu lado. Conhecer esse direito pode fazer uma diferença real no seu bolso e na sua participação dentro do condomínio onde você vive. O que era aceito como normal passou a ser ilegal. E o que era cobrado como obrigação pode agora ser contestado.
Edgar Portela Aguiar é Consultor jurídico, professor de Direito Constitucional, e jornalista, com atuação em todo Brasil, e, especialmente, em Brasília, nos bastidores da política.